¿Qué es un credito hipotecario? Se trata de préstamos que se otorgan a personas (naturales o jurídicas) con el objetivo de que puedan adquirir una propiedad.
Si la pregunta es en que consiste un crédito hipotecario, básicamente se trata de que una entidad financiera evalúe la capacidad crediticia de un cliente para saber si es apto para este servicio. De otorgarse, esta organización desembolsa parte del dinero (generalmente el total menos la inicial pagada por el cliente) con el fin de que se adquiera el inmueble. Así, el cliente pasa a formar parte de la cartera de crédito de la organización.
A diferencia de otros tipos de créditos, en caso de los créditos hipotecarios en Perú, en caso de que el cliente no cumpla con el pago de sus obligaciones, debido a que el inmueble es la garantía del préstamo, el banco o prestatario puede reclamarlo a través de una demanda judicial para cubrir la deuda. Esto le permite recuperar el dinero invertido, o parte de él, ya que una de las acciones que puede realizar con la propiedad es subastarla.
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¿Qué es un préstamo hipotecario? Según la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), un crédito hipotecario es aquel otorgado a personas naturales con el fin de financiar la adquisición, construcción, refacción, remodelación, ampliación, mejoramiento o subdivisión de una vivienda. Estos créditos deben estar respaldados por una hipoteca debidamente inscrita a favor de la entidad financiera que los otorga.
Para tener el concepto de crédito hipotecario más claro, imagina que una persona decide comprar una casa cuyo valor es de 200,000 soles. El banco evalúa su capacidad crediticia y, al ser aprobada, otorga un crédito hipotecario de 180,000 soles, que cubre la mayor parte del valor de la propiedad. La persona paga una inicial de 20,000 soles. El banco, como garantía del préstamo, inscribe una hipoteca sobre la propiedad.
A lo largo de los años, la persona irá pagando cuotas mensuales hasta liquidar el monto del préstamo. En caso de incumplir con el pago, el banco podría ejecutar la hipoteca y, en última instancia, reclamar la propiedad a través de un proceso judicial.
Ahora que tienes un acercamiento a los que es crédito hipotecario para empresas acreedoras, es probable que si has llegado hasta este punto estés evaluando el otorgamiento de este tipo de financiamiento a tus clientes. Antes de hacerlo, es importante que conozcas cuáles son los riesgos asociados a las deudas hipotecarias. Después de todo, difieren de las deudas por consumo o por préstamos personales en muchos sentidos.
Estos son algunos de los riesgos asociados, principales:
El riesgo de tipo de interés se refiere a la posibilidad de que los cambios en las tasas de interés afecten la rentabilidad de las operaciones hipotecarias. Por ejemplo, supongamos que el banco Préstamos para tu Casa ofrece un crédito hipotecario a tipo fijo. Si las tasas de interés en el mercado suben después de que se haya otorgado el crédito, el banco seguirá recibiendo pagos de interés a la tasa fija acordada. Esto significa que el banco no puede beneficiarse de las tasas de interés más altas que podrían estar disponibles en el mercado.
Se da cuando existe la posibilidad de que una entidad financiera no disponga de dinero para cubrir sus propios costos. Esto puede darse debido a:
Supongamos que el banco Préstamos para tu Casa ha concedido una gran cantidad de créditos hipotecarios en un corto período de tiempo. Si una parte significativa de los prestatarios empieza a retrasar sus pagos, el banco podría tener dificultades para generar el flujo de efectivo necesario para cubrir sus gastos operativos, como el pago de intereses sobre sus propias deudas o el financiamiento de nuevas solicitudes de crédito. Además, si el banco necesita obtener recursos adicionales para cubrir estos costos y las condiciones del mercado no son favorables, los costos de financiación podrían aumentar, exacerbando el problema de liquidez.
El riesgo de refinanciación se presenta cuando una entidad debe renovar o refinanciar sus operaciones hipotecarias a lo largo del tiempo. Las operaciones hipotecarias suelen tener plazos largos, lo que implica que, al refinanciar, la entidad puede enfrentar condiciones menos favorables debido a cambios en los spreads entre los tipos de interés aplicables y las tasas de referencia del mercado.
Este riesgo surge cuando la entidad prestataria solo se centra en otorgar créditos en un sector o área específica, lo que limita la diversificación de su cartera y la expone a fluctuaciones dentro del sector. Por ejemplo, si una entidad se enfoca únicamente en créditos hipotecarios para viviendas, podría enfrentar serios problemas financieros si el mercado inmobiliario se debilita.
Aunque es sabido que un préstamo hipotecario se avala en la propiedad para recuperar lo invertido, este no debe ser el único factor para el otorgamiento del beneficio. Es importante que se aborde la capacidad de pago de los clientes, además de otros datos relevantes, para evitar problemas de liquidez futuros.
Este se refiere a la falta de monitoreo adecuado de las cuentas por cobrar. Sin un sistema eficaz para rastrear incidencias de impago, evaluar la solvencia de los prestatarios y revisar el estado de las garantías, una entidad financiera puede enfrentar una exposición inesperada a pérdidas. La ausencia de seguimiento también puede resultar en una falta de reacción ante cambios en el mercado inmobiliario o en los riesgos transferidos, afectando negativamente la estabilidad y rentabilidad de la entidad.
Ya que conoces en que consiste un crédito hipotecario, tenemos que contarte algo, una gestión deficiente de estos puede afectar profundamente las finanzas de tu entidad.
Por ejemplo, el aumento de la alta morosidad y los incumplimientos pueden impactar directamente en la rentabilidad, al obligar a aumentar las reservas para préstamos incobrables y limitar los recursos disponibles para nuevos créditos. Esta situación también puede elevar el costo de financiamiento, ya que se incrementa el riesgo percibido, lo que podría reflejarse en tasas de interés más altas
En cuanto a la forma de reducir los riesgos o poder identificarlos de forma temprana, algunos consejos útiles son:
Como empresa que otorgará créditos hipotecarios, o que está evaluando hacerlo, es importante considerar las preguntas frecuentes que tienen los clientes. A continuación, las compartimos y ofrecemos las respuestas comunes a estas. Adáptalas para tu entidad.
Las entidades financieras deben establecer criterios sólidos para otorgar créditos hipotecarios, asegurando que los solicitantes tengan la capacidad de pago necesaria. Una evaluación inadecuada podría comprometer la estabilidad financiera del negocio.
En términos generales, los principales requisitos para acceder a un crédito hipotecario incluyen:
Cada entidad financiera determina la cuota inicial que solicita a sus clientes. Esta se refiere al monto que el solicitante debe pagar al momento de la compra como parte del precio total del inmueble, reduciendo así el importe a financiar.
Generalmente, la cuota inicial fluctúa entre el 10 % y el 20 % del valor total de la propiedad, aunque este porcentaje puede variar según el perfil del cliente, el tipo de crédito y las políticas de la entidad financiera. Las entidades necesitan que los clientes paguen la cuota inicial porque este pago inicial reduce el riesgo de impago y demuestra el compromiso financiero del solicitante.
Las entidades financieras consideran el riesgo de sobreendeudamiento al evaluar una solicitud de crédito hipotecario. Entre los factores que toman en cuenta se incluyen el historial crediticio, el nivel de deudas actuales del solicitante, la existencia de ingresos adicionales, así como el plazo y monto solicitado.
Por esta razón, se recomienda a quienes deseen solicitar un crédito hipotecario que evalúen y planifiquen sus finanzas antes de hacerlo. Por ejemplo, es aconsejable que el pago de las cuotas mensuales no supere el 30% o 40% de sus ingresos, contar con la mayor cuota inicial posible para reducir el monto del financiamiento, entre otros aspectos.