Créditos hipotecarios: Definición, riesgos y gestión eficaz

¿Qué es créditos hipotecarios? Se trata de préstamos que se otorgan a personas (naturales o jurídicas) con el objetivo de que puedan adquirir una propiedad.  Si la pregunta aborda cómo es un crédito hipotecario; básicamente consiste en que una entidad financiera evalúe la capacidad crediticia de un cliente para saber si es apto para este servicio. De otorgarse la entidad financiera desembolsa parte del dinero (generalmente el total menos la inicial pagada por el cliente) con el fin de que se adquiera dicho inmueble. Y el cliente pasa a formar parte de la  cartera de crédito de la organización. 

A diferencia de otros tipos de créditos, en caso el cliente no cumpla con el pago de sus obligaciones, debido a que el inmueble es la garantía del préstamo, el banco o prestatario puede reclamarlo a través de una demanda judicial para cubrir la deuda. Esto le permite recuperar el dinero invertido, o parte de él. Ya que una de las acciones que puede realizar con la propiedad es subastarla.

¿Qué vas a encontrar en este texto?

 Deudas hipotecarias: Los riesgos asociados

1. Riesgo de tipo de interés

2. Riesgo de financiación

3. Riesgo de concentración sectorial

4. Riesgo de dependencia excesiva de la garantía inmobiliaria

5. No hacer seguimiento a las cuentas por cobrar 

¿Cómo impacta la mala gestión de los créditos hipotecarios otorgados a las finanzas?

¿Cómo reducir los riesgos y mejorar la cobranza de créditos hipotecarios?

Deudas hipotecarias: Los riesgos asociados

Ahora que tienes un acercamiento a los que es un crédito hipotecario para empresas acreedoras, es probable que si has llegado hasta este punto estés evaluando el otorgamiento de este tipo de financiamiento a tus clientes. Antes de hacerlo, es importante que conozcas cuáles son los riesgos asociados a las deudas hipotecarias. Después de todo, difieren de las deudas por consumo o por préstamos personales en muchos sentidos.

Estos son algunos de los riesgos asociados, principales:

1. Riesgo de tipo de interés

El riesgo de tipo de interés se refiere a la posibilidad de que los cambios en las tasas de interés afecten la rentabilidad de las operaciones hipotecarias. Por ejemplo, supongamos que el banco Préstamos para tu Casa ofrece un crédito hipotecario a tipo fijo. Si las tasas de interés en el mercado suben después de que se haya otorgado el crédito, el banco seguirá recibiendo pagos de interés a la tasa fija acordada. Esto significa que el banco no puede beneficiarse de las tasas de interés más altas que podrían estar disponibles en el mercado.

2. Riesgos de liquidez

Se da cuando existe la posibilidad de que una entidad financiera no disponga de dinero para cubrir sus propios costos. Esto puede darse debido a:

• Retrasos en los pagos de clientes: Los retrasos en los pagos pueden generar una falta de ingresos predecibles y estables, afectando la capacidad del banco para cumplir con sus propias obligaciones financieras y para financiar nuevas operaciones.
• Otorgamiento de alto número de créditos: Si el banco no gestiona adecuadamente esta expansión, podría necesitar recurrir a fuentes de financiación externas, como la emisión de valores o préstamos interbancarios. Si las condiciones del mercado son desfavorables, o si el costo de obtener estos recursos aumenta, el banco podría enfrentar problemas de liquidez, afectando su capacidad para operar de manera eficiente.

Pongamos un ejemplo de este riesgo

Supongamos que el banco Préstamos para tu Casa ha concedido una gran cantidad de créditos hipotecarios en un corto período de tiempo. Si una parte significativa de los prestatarios empieza a retrasar sus pagos, el banco podría tener dificultades para generar el flujo de efectivo necesario para cubrir sus gastos operativos, como el pago de intereses sobre sus propias deudas o el financiamiento de nuevas solicitudes de crédito. Además, si el banco necesita obtener recursos adicionales para cubrir estos costos y las condiciones del mercado no son favorables, los costos de financiación podrían aumentar, exacerbando el problema de liquidez.

3. Riesgo de financiación

El riesgo de refinanciación se presenta cuando una entidad debe renovar o refinanciar sus operaciones hipotecarias a lo largo del tiempo. Las operaciones hipotecarias suelen tener plazos largos, lo que implica que, al refinanciar, la entidad puede enfrentar condiciones menos favorables debido a cambios en los spreads entre los tipos de interés aplicables y las tasas de referencia del mercado.

4. Riesgo de concentración sectorial

Este riesgo surge cuando la entidad prestataria solo se centra en otorgar créditos en un sector o área específica, lo que limita la diversificación de su cartera y la expone a fluctuaciones dentro del sector. Por ejemplo, si una entidad se enfoca únicamente en créditos hipotecarios para viviendas, podría enfrentar serios problemas financieros si el mercado inmobiliario se debilita.

5. Riesgo de dependencia excesiva de la garantía inmobiliaria

Aunque es sabido que un préstamo hipotecario se avala en la propiedad para recuperar lo invertido, este no debe ser el único factor para el otorgamiento del beneficio. Es importante que se aborde la capacidad de pago de los clientes, además de otros datos relevantes, para evitar problemas de liquidez futuros.

6. No hacer seguimiento a las cuentas por cobrar

Este se refiere a la falta de monitoreo adecuado de las cuentas por cobrar. Sin un sistema eficaz para rastrear incidencias de impago, evaluar la solvencia de los prestatarios y revisar el estado de las garantías, una entidad financiera puede enfrentar una exposición inesperada a pérdidas. La ausencia de seguimiento también puede resultar en una falta de reacción ante cambios en el mercado inmobiliario o en los riesgos transferidos, afectando negativamente la estabilidad y rentabilidad de la entidad.

¿Cómo impacta la mala gestión de los créditos hipotecarios otorgados a las finanzas?

Una gestión deficiente de los créditos hipotecarios puede afectar profundamente las finanzas de una entidad. Por ejemplo, el aumento de la alta morosidad y los incumplimientos pueden impactar directamente en la rentabilidad, al obligar a aumentar las reservas para préstamos incobrables y limitar los recursos disponibles para nuevos créditos. Esta situación también puede elevar el costo de financiamiento, ya que se incrementa el riesgo percibido, lo que podría reflejarse en tasas de interés más altas

¿Cómo reducir los riesgos y mejorar la cobranza de créditos hipotecarios?

En cuanto a la forma de reducir los riesgos o poder identificarlos de forma temprana, algunos consejos útiles son:

1. Monitorear los estados financieros de la empresa prestataria. De esa forma es posible identificar a tiempo cualquier cambio significativo que afecte la capacidad de cumplir con sus obligaciones a causa del retraso en el pago de los deudores.
2. Crear un sistema de alerta ante comportamientos inusuales de la cartera o del sector. Por ejemplo, la implementación de un software de cobranzas con inteligencia artificial como Moonflow puede ayudar a detectar moras tempranas o realizar análisis predictivos para crear notificaciones ante conductas que auguran posibilidades de morosidad.
3. Segmentar la cartera. De esa manera se puede dividir a los clientes en base a su riesgo de impago y tener un mejor control sobre sus cuentas.
4. Fijar la periodicidad de los seguimientos del estado de las cuentas. Puesto que de ese modo es posible detectar a tiempo cualquier problema potencial.